由来：每日经济新闻

每经记者 黄婉银    每经编写 陈梦妤    

“昨晚我尤其惶恐不安，如同一个学员没有考好试要拿成绩表给爸爸妈妈看一样。我彻底可以了解公司股东各式各样的心态，不满意也好，心寒也好，疑惑也好，关心也好，我深有体会。”

3月31日，万科地产举办2021年度销售业绩新品发布会，2022年的题材是思考、绘宏伟蓝图。

跟年度报告开始一样，股东会现任主席郁亮在销售业绩会开局依然先向销售业绩不太好、纯利润下降开展反省，并向52万人公司股东表明真挚歉疚。

这的确是值得注意的一份年度财务报告。终究这也是自2008年至今，万科地产相隔13年初次发生净利下降。而横向对比看，万科地产同排位的竞争者们——万科、龙湖、华润地产或维持了纯利润提高，或守好了市场销售领头影响力。

万科地产销售业绩会 公司供图

郁亮将纯利润下降的缘故归结为在管理方法离散度大、多跑道探寻成本相对高。

在思考心寒的时下时，万科地产更必须给外部勾勒一个美妙的宏伟蓝图。在郁亮的儿童绘本中，现阶段最重彩的便是天地万物云分拆上市。

除开物业管理以外，郁亮还关键论述了万科地产在养老地产、货运物流服务版块的市场前景，他期待投资者可以给这种新跑道创建一个新的投资模型。

他还说，“大家把每一个业务流程能否单独发售，做为它取得成功的标识之一。”

31年以来第三次纯利润下降

2021年万科地产完成主营业务收入4528亿人民币，同比增加8.0%；属于上市企业公司股东的纯利润225.2亿人民币，同比下降45.7%。这也是万科地产继1995年、2008年后出現的发售31年至今第三次纯利润下降。

尽管高管早已在《致股东信》和年度报告里对销售业绩的缘故干了一些公布，但郁亮觉得在销售业绩会当场或是必须作进一步的思考和反省。

“无论我的思考多全方位，无论我的反省多深入，考試没有考好便是没有考好。2021年大家的绩效主要表现不太好，让公司股东心寒了，在这儿，我向52万人万科地产公司股东表明真诚的歉疚。”

最先是思考和反省管理方式。万科地产以往一直选用充足受权、分布式系统管理方式，这类管理机制在销售市场很好的过程中可以接近销售市场、快速响应把握机会。但伴随着市场竞争水平愈来愈猛烈、大中型繁杂新项目愈来愈多，这类分布式系统充足受权的方式就造成了一些挑戰，例如一切单一企业、单一地区不具有去获得市场竞争所需求的所有工作能力时，会体现出参差不齐跟离散度大的问题，发生一些达不上平均的新项目，进而降低了全部销售业绩的收益水准。

“管理方式造成离散度大的问题关键体现在新项目股票操盘工作能力分裂、极少数投资项目出错上。”郁亮以环北京销售市场举例说明称，万科地产分辨环北京地域销售市场在2018、2019年在较为大幅度调节后早已到底端，因此那时候选购了一个股权，“但接着销售市场发生了更强烈的降低，因此人们迫不得已记提25亿人民币资产减值准备。”

但郁亮觉得，万科地产2022年可以完成止跌企稳，稳中提高。他的自信心来源于2个外界基本和三个内部结构基本，外界是现行政策、领域基本，内部结构则是自身调节和运营服务项目类业务流程的支撑点。

“针对现行政策，我抱有充足的自信心，领域已经重归常态化，已经重归客观，过高的毛利率和过低的利润率都不能不断，大家房地产行业的平均利润率水准一定也会向社会发展平均重归。这也是大家‘止跌企稳、稳中提高’的制度基本。”郁亮如果是表明。

即然项目投资出错是纯利润下挫的首要因素之一，万科地产也在扭曲这一出错。万科地产开发设计运营总部总裁合作伙伴张海在回应《每日经济新闻》记者提出问题时表明，2021年不论是住宅市场销售或是公布投资市场，都经历了上半年度火爆、后半年急冷的全过程。在那样的市场环境下，掌握项目投资步调是有难度系数和挑戰的。

“一方面遭受实际自然环境的管束，另一方面还必须有展望的分辨。从2019逐渐，万科地产就将项目投资向销售市场平稳、边际贡献率高、精英团队股票操盘工作能力强的地域集中化。”

2021年，万科地产获得最新项目148个，总整体规划计容总建筑面积2,667.4万平方，利益计容整体规划总建筑面积1,901.4万平方，利益土地价格总金额约1,401.5亿人民币。

多跑道的价格昂贵培训费

除开管理方式外，郁亮还反省思考了万科地产新工作的发展趋势。由于多跑道的与此同时探寻让万科地产出的费用比预料中更高，对以往销售业绩也形成了危害。为什么要多跑道与此同时探寻？

郁亮的判定是，以万科集团的规模，假如只做一两个跑道，是不能适用可持续发展观的，也不兼容万科地产开发设计运营服务项目并重的对策。

在养老地产业务流程上，万科地产是最开始和最主动的响应者，十分看中租赁业务的发展前途，可是从中间的战略方针到各单位、全国各地出的制度看来，落地式時间过长。与此同时，对城中村改造开展大量的集中化更新改造，做“二房东”方式让万科地产投入了非常大成本，到今日仍在因此付出代价。

“这种探索比大家预料的时间段更长，投入的成本更高。此外在创建新跑道的历程中，尝试错误也不可或缺。要是没有城中村改造‘二房东’的业务流程，万科地产的养老地产业务流程早已可以逐渐赚了钱。”

但郁亮觉得，万科地产为探寻这种业务流程所缴纳的培训费，大部分基本上早已付清，物业管理、货运物流、商业服务、养老地产等运营服务项目类业务流程将组成万科地产将来的上升室内空间。

原因是万科地产的物业管理业务流程在领域内处在领跑部位，以往10复合增长率超出30%；货运物流业务流程在高标仓层面位于领域领跑，冷链物流全国各地第一，以往3复合增长率做到52%；养老地产业务流程是一定的领域第一，以往3复合增长率超出40%；商业服务服务平台印力以往5年的年复合增长率20%，这种业务流程在过去的一年一共为万科地产奉献了超出400亿人民币收益，并且依然维持持续增长。

期待创建新的投资模型

在“自吹自擂”以外，郁亮也期待投资人和金融市场能够看见万科地产勾勒的宏伟蓝图市场前景。

可以肯定是，现阶段从此找不到跟房产开发一样能挣大钱的业务流程，物业管理、货运物流、商业服务、养老地产等必须花长期、赚一点钱的运营服务项目类业务流程，都没法从这一层面上与房产开发较为。

这一点郁亮也烦恼，因而他号召投资者可以对以上运营服务项目类业务流程创建一个新的投资模型，见到万科地产新的价值。

往日，金融市场都希望万科地产拆分物业管理公司天地万物云发售，但郁亮在公共场合多次表达过“刻意让物业管理维持与金融市场的间距”、“怕被金融市场正确引导坏掉”这些观点。但在此次销售业绩推介会上，郁亮说考量运营服务项目类业务流程成失败的第一个标示便是能否单独发售。

现阶段，万科地产拆分天地万物云境外上市已得到证监会审理。天地万物云CEO朱保全在销售业绩大会上表明，企业拆分天地万物云发售，关键感觉这一孩子早已是个成人了，必须根据引进世界各国投资者，进一步提高整体实力，打下领域的带领影响力，吸引住和留存优秀人才。

“针对发售的时段，如今相比于2020年很有可能更适合，由于销售市场估价更为趋向客观。”

郁亮汇总道，在万科地产38年的发展历程上，并不一直一帆风顺的，正中间发生过三次纯利润降低，分别是1995年、2008年和上年，每一次的降低都显现出万科地产以前所累积的一些薄弱点。

“在外界环境产生挑戰的情况下，这种薄弱点累积在一起，最终以纯利润降低的方法给大家保持警惕，警觉大家自始至终要对销售市场维持心存敬畏、认清问题、对症治疗、迅速行为。”